房地产开发投资 逆势上涨动力来自于哪

（原标题：房地产开发投资 逆势上涨动力来自于哪）当前，在持续大大的调控措施影响下，全国房地产销售额增长速度较慢回升。然而，全国房地产开发投资却逆势持续下跌，远超过了大多数分析人士的预期。房地产开发投资逆势上涨的动因是什么？快速增长的动力与前景能否维持？这些都是有一点深入研究和探究的问题房地产投资与房地产销售的趋势背离首先，房地产开发投资加快快速增长和房地产销售增长速度较慢回升的背离现象。自2016年10月份新一轮房地产调控以来，全国商品房销售额增长速度倒数7个月回升，至今年4月份已回升至20.1%，增长速度为去年9月的一半。

在此期间，房地产开发投资增长速度却倒数5个月大大攀高，至今年4月份已下降至9.3%，沦为平稳固定资产投资的核心动力。投资与销售背离现象，在房地产周期波动的历史中也曾经常出现过。

历史上，房地产开发投资增长速度回升一般不会迟缓于销售额增长速度回升约6个月至12个月。当前的房地产投资与销售的背离趋势仍合乎这一历史规律。然而，当前房地产开发投资增长速度的回落，并无法从房屋新开工面积和施工面积的快速增长中寻找数据反对。

今年1月份至4月份，全国房屋施工面积和新开工面积同比增长速度都没快速增长。其中，占到主导地位的住房施工面积增长速度仅有为3.1%，与3月份持平，较2016年全年收窄了0.1个百分点。与此同时，房屋新开工面积下跌11.1%，大幅度高于上年同期增幅，较3月份回升了0.5个百分点。

在这样的背景下，房地产开发投资却逆势快速增长，快速增长的动力来自于哪里？有一点更进一步分析和探究。房地产投资持续回落的动力来自哪一方面来自建材价格的大幅度上升。根据国家统计局口径，房地产开发投资可细分为建筑工程投资、加装工程投资、设备工器具购买、土地购置费和其他费用。

2016年，全国房地产开发投资总额为10.26万亿元，其中建筑工程投资6.68万亿元，占到于多约65%，土地购置费为1.88万亿元，占到比18.3%。值得一提的是，在许多一线、二线城市，土地购置费占到房地产开发投资的比重在50%以上。

从房地产开发投资的主体建筑工程的投资快速增长动力看，2016年四季度以来，建筑工程投资和房屋施工面积增长速度的裂口有走阔之势，建筑工程投资增长速度低于房屋施工面积增长速度的幅度更加大，这解释建筑工程投资的快速增长动力有可能主要来自于建材价格的下跌。换言之，本轮建筑工程投资快速增长，主要的动力有可能来自于建材价格的大幅度上升，而并非房屋施工面积的快速增长。另一方面来自房企土地购置费的快速增长。

从房地产投资的第二大包含土地购置费来看，2010年-2016年，土地购置费占到房地产开发投资的比重长年在15%-20%。今年1月份至4月份，房地产开发投资中，土地购置费的比重由上年同期15.6%下降至17.3%，土地购置费总计增长速度也下降到21.2%，大幅度低于房地产投资的增长速度，其中4月份当月土地购置费环比3月份增加额为393.8亿元，占到总投资增加额的比重高达53%。由此可见，若扣减土地购置费投资，建安等其他投资增长速度是下降的，如建筑工程投资增长速度为7.2%，较3月份回升了0.7个百分点，换言之，房企土地购置费的快速增长，贡献了总投资增量的主体部分。

土地购置费的大大上升，从近几个月来土地市场的疯狂和溢价的大幅度上升也能获得佐证。首先，看土地的上海证券交易所均价，今年5月份全国100大中城市土地上海证券交易所均价同比下跌了111%，其中一线、二线、三线城市涨幅分别为46%、81.85%和122%，皆正处于历史高位水平。

其次，从实际成交价土地溢价率看，5月份100大中城市平均值土地溢价率为45.1%，其中一线、二线、三线城市土地溢价率分别高达13.73%、50.51%和58.57%。尤其是三线城市，土地上海证券交易所均价同比涨幅倒数两个月在100%以上，土地成交价溢价率倒数三个月相似60%的历史少见高水平。

可见，三线城市的土地市场仍在持续火热当中，并沦为房地产开发投资逆势上涨的主因。土地成交价市场价升量跌到有一点注目土地市场溢价率的大幅度上升，并无法几乎解释房地产开发企业对房地产市场前景完全一致寄予厚望。当前的土地市场有一趋势有一点重点注目，随着土地成交价溢价率大幅度上升，全国土地供应量和成交量很快扩展。

5月份，全国100大中城市住宅类供应土地325宗，倒数4个月下降，地方政府供地热情高涨，但5月份实际成交价土地数量为205宗，倒数三个月回升，5月份未成交住宅类土地数量超过120宗。可以预计，经过一年多的去库存，房地产企业的确有减少土地储备的市场需求和意愿，但对于低溢价土地十分脆弱，一旦土地溢价率大幅度上升，土地实际成交价数量就较慢回升，房企在三线城市高价拿地的热情也并不如预期的那么低，这解释房企对三线城市的房地产市场仍所持更为慎重的态度。

综上所述，2016年四季度以来房地产开发投资增长速度持续回落，没获得房屋施工面积快速增长的数据反对，其主要动力有可能来自两个方面：螺纹钢等建材价格下跌驱动的建筑工程投资快速增长和土地购置费大幅度上升。可以预计，螺纹钢下跌已告一段落，而三线、四线城市土地上海证券交易所均价、土地溢价率大幅度上升以及低库存的现实，将压制房企对市场整体前景的悲观辨别。

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